FM VISION | FM POLICY | FM CONSULTING EL

 

FM VISION | FM POLICY | FM CONSULTING

Έχετε, σαν οργανισμός | σαν επιχείρηση δει (!) την διαχείριση των «κτιριακών παγίων» σας, σαν ένα χωριστό οργανωτικό αντικείμενο, όπου είναι δυνατόν να προκύψουν οικονομικά οφέλη, ή αντίθετα, επί πλέον δαπάνες μη προγραμματισμένες.

Ένας τρόπος είναι να μετακινηθείτε σε ένα νέο κτίριο (new facility) ώστε να μην έχετε απρόβλεπτα λειτουργικά έξοδα.

Εκεί, βέβαια, θα αντιμετωπίσετε νέες σύγχρονες καταναλώσεις ηλεκτρικές ή θερμικές ώστε θα βάλετε νέους μπελάδες στο κεφάλι σας, εκτός εάν δημιουργήσετε μια οργανωτική δομή για την διαχείριση των κτιρίων σας.

 

 

ΠΑΓΙΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ | ΤΑ ΚΤΙΡΙΑ

Εδώ καταλέγονται όλος ο εξοπλισμός των γραφείων (έπιπλα, υπολογιστές, εκτυπωτές, κλπ) καθώς και οι εγκαταστάσεις (ηλεκτρικές και θερμικές) καθώς και τα συστήματα ασφαλείας και προστασίας.

Το ετήσιο κόστος λειτουργίας των ανωτέρω είναι σχετικά μικρό, απέναντι στο κόστος μισθοδοσίας ή των δανειακών υποχρεώσεων.

Όμως, σε μακροχρόνιο σχεδιασμό (π.χ. 20 ετών) αναλύοντας το «κόστος κύκλου ζωής» ενός κτιρίου θα φανεί το μέγεθος δαπανών, μεταξύ άλλων, για Ενέργεια και Λειτουργία & Συντήρηση ότι είναι τεράστιο ειδικά στις ενεργοβόρες εγκαταστάσεις που εξαρτώνται από τις εκάστοτε κλιματικές συνθήκες.   

ΤΑ ΚΤΙΡΙΑ ΣΑΝ ΔΙΕΥΚΟΛΥΝΣΕΙΣ ΤΗΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗΣ

Τα κτίρια παρέχουν το εσωτερικό περιβάλλον για μια ποικιλία από επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Μερικά κτίρια «διευκολύνσεις» είναι κρίσιμα και αποτελούν αναπόσπαστο μέρος για την επιχείρηση, όπως:

1.     Ξενοδοχεία

2.     Εργαστήρια

3.     Κέντρα Δεδομένων

4.     Νοσοκομεία

5.     Φυλακές

6.     Σχολεία

 

Άλλα κτίρια είναι πιο γενικά στις επιχειρηματικές δραστηριότητες, όπως τα κτίρια Γραφείων.

 

FM Vision (Values and principles)

Αρχίζουμε με την προοπτική του σχεδιασμού ενός τμήματος με τον καθορισμό των θεμάτων για μια ολοκληρωμένη οικονομική – τεχνική επίλυση των ζητημάτων που έχουν συσσωρευτεί.

 

FM Policy (regulations and guidelines)

Καθορίζουμε την πολιτική της επιχείρησης ως προς τους στόχους και τις προτεραιότητες αυτού του τμήματος.

Βάζουμε στόχους που αφορούν την παραγωγικότητα των εργαζομένων, την διαχείριση νέων έργων και το εκτιμώμενο όφελος από την μείωση των παγίων εξόδων.

  

FM Strategy (action plan)

Εδώ ορίζονται οι προτεραιότητες  των ζητημάτων που αφορούν την οργάνωση σύμφωνα με τις νέες τεχνολογίες, όπως:

1.     Διασυνδεσιμότητα των Συστημάτων.

2.     Πλατφόρμα φιλική στους χρήστες.

3.     Εκπαίδευση του προσωπικού για συνεχή βελτίωση.

4.     Στόχοι βραχυπρόθεσμοι και μακροπρόθεσμοι.  

5.     Ρόλοι και καθήκοντα της ομάδας. 

 

Energy Management

Πρώτον απαιτείται ένας ενεργειακός έλεγχος (energy audit) προσδιορισμού του ενεργειακού και ανθρακικού αποτυπώματος του κτιρίου μετά από 2 έτη λειτουργίας, (με επανάληψη ανά 5 έτη) όπου θα οριστεί ένα σχέδιο για:

1.     Εξοικονόμηση στον φωτισμό.

2.     Βελτίωση στο σύστημα ελέγχου των θερμοκρασιών.

3.     Προτάσεις βελτιώσεων στο σύστημα παραγωγής και διανομής νερού Ψύξης.

4.     Εφαρμογή των προτάσεων στα συστήματα HVAC.

5.     Βελτιώσεις στις μονώσεις του κτιρίου.

 

Στόχοι βιωσιμότητας στο κτίριο

Η μετάβαση σε κτίρια μηδενικής εκπομπής ρύπων είναι παρούσα κάτω από τις ευρωπαϊκές οδηγίες, όπως: “Fit for 55”.

Με στόχο την μείωση των εκπομπών των αερίων ρύπων, προβλέπεται η μείωση των «καθαρών» εκπομπών κατά 55% έως το 2030 (σε σχέση με το έτος 2007) για όλη την Ευρώπη.

 

Ενεργειακή απόδοση και Εξοικονόμηση Ενέργειας.

Το Συμβούλιο υπουργών της ΕΕ συμφώνησε να μειωθεί η τελική κατανάλωση ενέργειας κατά 36% έως το 2023 και ο στόχος θα είναι δεσμευτικός.

Ο στόχος μεταξύ 2020 και 2030 θα είναι 9% με κλιμάκωση ανά έτος

 

 

H προληπτική συντήρηση στην στρατηγική εξοικονόμησης

Συνήθως η στρατηγική της συντήρησης του εξοπλισμού προγραμματίζεται μεταξύ δύο πόλων: αντιδραστική ή προληπτική.

Η συνηγορία για τον οργανισμό σας να χρησιμοποιήσει μια προληπτική στρατηγική συντήρησης θα διασφαλίσει ότι τα προβλήματα εξαρτημάτων, εγκαταστάσεων και εξοπλισμού αντιμετωπίζονται πιο αποτελεσματικά πριν από την αστοχία.

Μια τέτοια στρατηγική με τη σειρά της θα μειώσει και θα ελέγξει το λειτουργικό κόστος των εγκαταστάσεων σας, θα βελτιώσει την επίγνωσή σας για την κατάσταση του εξοπλισμού και θα εφαρμόσει μια λύση που εστιάζει στην εξάλειψη του χρόνου διακοπής λειτουργίας.

 

Η ΑΠΟΔΟΤΙΚΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΚΤΙΡΙΟΥ

Τα λειτουργικά κτίρια είναι ταυτόχρονα ένα φυσικό πάγιο στοιχείο, μια λειτουργική «ευκολία» και μια επιχειρηματική πηγή.

Ως εκ τούτου η μέτρηση της αποδοτικότητας του κτιρίου κατά την διάρκεια της χρήσης, θα είναι πολυδιάστατη.

Εσχάτως, προέκυψε και η μέτρηση της απόδοσης των κτιρίων σε όρους που σχετίζονται με τα διαθέσιμα κτίρια και τα επιχειρηματικά αποτελέσματα.

Η αξιολόγηση της απόδοσης των κτιρίων σαν διαδικασία περικλείει τον σχεδιασμό και τις τεχνικές αποδόσεις των κτιρίων σε σχέση με τις ανάγκες των ανθρώπων και της κοινωνίας.

Το κτίριο σαν παραγωγικό περιβάλλον για ένα οργανισμό ή επιχείρηση μπορεί να έχει το δεύτερο μεγαλύτερο, κατά σειρά, έξοδα μετά τις δαπάνες του προσωπικού.

 Κάτω από κανονικές συνθήκες παρέχει μια ανατίμηση του κεφαλαίου καθώς και επαναλαμβανόμενη ροή εισοδήματος.

Αντίθετα, χωρίς μια κατάλληλη διαχείριση και καθεστώς κατάλληλης συντήρησης τα κτίρια διαδοχικά χάνουν την αξία και έχουν μια σύντομη διάρκεια οικονομικής ζωής.

 

Η ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΤΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ

Σύμφωνα με το πλαίσιο αξιολόγησης της απόδοσης των κτιρίων, η φάση αυτή είναι η μακρύτερη και ακόμη η ανάγκη για συνεχή παρακολούθηση των σαν: (α) λειτουργικό πόρο και (β) σαν επιχειρηματική δαπάνη το καθιστά πιεστικό.

Το ενδιαφέρον των επιχειρήσεων στην παρακολούθηση της απόδοσης αυτής σαν πάγια στοιχεία μπορεί να αποδοθεί σε μοναδικά χαρακτηριστικά, όπως:

1.     Η έντονα κεφαλαιουχική φύση των κτιριακών παγίων (με αξία τεράστια που ίσως θα επενδύατε πιο επικερδώς αλλού).

2.     Ο χρόνος και η διάρκεια που είναι μεταξύ 20 και 50 χρόνια.

3.     Η σχετική μη ευλυγισία σε αλλαγές επιχειρηματικών σχεδίων ή νέων τεχνολογιών.

4.     Η επίδραση των στην παραγωγικότητα και στην αποδοτικότητα της επιχείρησης.    

5.     Η τρωτότητα σε μια ποικιλία νομικών απαιτήσεων και κινδύνων.  

 

ΟΙ ΔΕΙΚΤΕΣ ΑΠΟΔΟΣΗΣ ΤΩΝ ΔΙΕΥΚΟΛΥΝΣΕΩΝ

Ένα λειτουργικό κτίριο είναι ένα διαρκές φυσικό πάγιο στοιχείο που απαιτεί συνεχή διαχείριση και μια ανάγκη για εργαλεία στιβαρών αποφάσεων που είναι ικανά ώστε να αξιολογήσουν διάφορα σχήματα Λειτουργίας, Συντήρησης και Στρατηγικές χρήσης υπηρεσιών σε όλη την διάρκεια ζωής ενός κτιρίου.

Εάν η επένδυση σε Συντήρηση είναι ανεπαρκής, μια υψηλότερη χρήση επιβάλλει μεγαλύτερη ένταση, ή φθορά στο κτίριο από ότι το αναμενόμενο, τότε οι δαπάνες του κύκλου ζωής αυξάνονται δραματικά και η ενεργός ζωή του κτιρίου συντομεύει.

Σε πρακτικό επίπεδο η επιλογή των δεικτών οδηγείται από τις απαιτήσεις της διοίκησης (τις αναφορές) όπου οι αποφάσεις στην επιλογή των KPI’s σχηματίζονται από τις περιστάσεις και το επιχειρηματικό πλαίσιο.

Ας δούμε μερικούς:

1.     Τζίρος ετήσιος ανά εργαζόμενο.

2.     Καθαρά κέρδη τριετίας (μεταβολή).

3.     Παραγωγικότητα εργαζομένων (τριετία).

4.     Επιφάνεια χώρων ανά εργαζόμενο.

5.     Δαπάνες μισθοδοσίας (τριετία).

6.     Δαπάνες λειτουργικές κτιρίου.

7.     Δαπάνες συντήρησης κτιρίου.

8.     Δαπάνες νέων έργων (επέκταση).

9.     Δαπάνες βελτίωσης ενεργειακής αποδοτικότητας.

10.  Δαπάνες συμβάσεων.

11.  Εγγυήσεις μηχανημάτων τρέχουσες και επεκτάσεις.