SCHOOL | FM SYSTEM DESIGN - PART 3 - THE PROCESS!

 

Διαβάστε το προηγούμενο άρθρο, εδώ:

Σήμερα εξετάζουμε τον 3ο "ζωντανό πυλώνα" της Λειτουργίας ενός Εμπορικού Κτιρίου, ειδικών απαιτήσεων, σύμφωνα με το επιχειρηματικό σχέδιο μιας Επιχείρησης. 

Απαρτίζεται από 6 μέρη.

3.1 Εταιρικές διαδικασίες:

Στις εταιρικές διαδικασίες καθορίζουμε την ροή των εργασιών για την ομαλή εκτέλεση των ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΩΝ & ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ του κτιρίου.

3.1.1 Η λειτουργία του κτιρίου καθορίζεται από το σύνολο των δράσεων, όπως αυτά καθορίζονται μέσα στο τελικό Εγχειρίδιο Λ&Σ, δηλαδή:

(α) Οι κατευθυντήριες γραμμές για την ορθή και αποδοτική χρήση των εγκαταστάσεων.

(β) Η πληροφόρηση για μια ολοκληρωμένη και αποδοτική Συντήρηση του εξοπλισμού.

(γ) Η λήψη μιας εκτεταμένης πηγής αναφορών για ευρύτερη μελέτη.

(δ) Η καταγραφή μιας αναφοράς προτύπων, που χρησιμοποιήθηκαν κατά τον σχεδιασμό και την εγκατάσταση του παρόντος κτιρίου.

(ε) Η εξασφάλιση και η τεχνική των επιλογών της πλέον οικονομικής πηγής ενέργειας.

(στ) Η βοήθεια να δημιουργηθεί και να αναπτυχθεί η ασφάλεια κατά την χρήση.

(ζ) Η παροχή μιας βάσης υλικού, για την εκπαίδευση του προσωπικού λειτουργίας.

(η) Το σημείο αναφοράς για τις διαδικασίες επειγόντων περιστατικών.

(θ) Η εξασφάλιση ενός πλήρους Εγχειριδίου λειτουργίας με όλες τις παραμέτρους του σχεδιασμού | τις περιγραφές και τις στρατηγικές αυτομάτου ελέγχου.

(ι) Οι ολοκληρωμένες καταστάσεις του τεχνικού εξοπλισμού, καθώς και τους κωδικούς αναφοράς για την μηχανογράφηση.

(ια) Η πολιτική των ανταλλακτικών και οι συνιστώμενες ποσότητες | αποθέματα ανταλλακτικών & πρώτων υλών.

(ιβ) Τα καταγεγραμμένα αποτελέσματα δοκιμών & παράδοσης από την ορχική θέση σε λειτουργία (Systems Commissioning).

(ιγ) Οι σαφείς οδηγίες χρήσης ανά εγκατάσταση και τμήμα προσωπικού.

(ιδ) Οι σαφείς οδηγίες σχετικά με την καθαριότητα του κτιρίου και τις αναγκαίες απολυμάνσεις.   

3.1.2   Ο Έλεγχος των πιο πάνω δράσεων, με βάση ένα ομαδικό σχέδιο και ένα χρονοδιάγραμμα.

3.1.3   Η συνεχής αναθεώρηση και αναβάθμιση των δράσεων, που προκύπτουν από την «πραγματική» Λειτουργία του Κτιρίου.

 

 Ερώτηση για συζήτηση: Έχετε μπει στην διαδικασία λήψης πιστοποίησης ενεργειακής αποδοτικότητας της επιχείρησης κατά το πρότυπο ISO 50001, κλπ. 

 

 

3.2 Η συντήρηση εξωτερική:

H διαδικασία της Συντήρησης από εξωτερικά συνεργεία δημιουργεί μια πρόκληση για την επιχείρηση σας, αφού τα ΠΛΕΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ είναι πολλά:

3.2.1    Παρέχει ένα σταθερό κέντρο κόστους, καθώς μια εξωτερική εταιρεία παρέχει ικανότητες και εξειδίκευση υψηλού επιπέδου. Αντίθετα, η επιχείρηση σας, συνήθως, διαθέτει επικεφαλής ανθρώπους με μικρή εμπειρία.

3.2.2    Εστίαση της επιχείρησης στον κύριο πυρήνα της επιχειρηματικότητας. Καθώς αυξάνει η επιχείρηση σας, οι υποστηρικτικές υπηρεσίες αυξάνουν και αυτό κοστίζει σε όρους χρηματορροών και ανθρώπινου δυναμικού, που αποσπά την εστίαση σας μακριά από τον πυρήνα της επιχείρησης.

3.2.3    Εξοικονόμηση Δαπανών και Ενέργειας. Η ανάθεση των υποστηρικτικών υπηρεσιών προς τα «έξω» σε μια εταιρεία που ειδικεύεται στην παροχή τέτοιων υπηρεσιών μπορεί να εξασφαλίσει οικονομίες «Κλίμακος».

3.2.4    Μείωση των γενικών εξόδων σε εκτέλεση μιας συγκεκριμένης υποστηρικτικής υπηρεσίας είναι εξαιρετικά υψηλή. Μελετήστε μια πιθανή ανάθεση που θα μπορούσε, εύκολα, να αρθεί στο μέλλον.

3.2.5    Απόλυτος Έλεγχος. Αναθέτοντας προς τα «έξω» μερικά ή όλες τις υποστηρικτικές υπηρεσίες είναι δυνατόν να προλάβετε δαπάνες που βγαίνουν εκτός ελέγχου, σαν «σπιράλ».

3.2.6    Ευλυγισία προσωπικού σας. Η ανάθεση προς τα έξω επιτρέπει σε Λειτουργίες που έχουν εποχιακή ή κυκλική ζήτηση, να φέρουν στην επιχείρηση επιπλέον ανθρώπινο δυναμικό όταν το χρειάζεστε και να τους ελευθερώνετε όταν έχετε ολοκληρώσει. Η συντήρηση του κτιρίου είναι ένα σχετικό παράδειγμα.

3.2.7    Συνέχεια και Διαχείριση Κινδύνων. Η επιχείρηση σας δεν θα υπόκειται σε αναχωρήσεις προσωπικού ή σε απουσίες ασθενειών όταν λειτουργείτε με μειωμένο προσωπικό ή χωρίς τις ειδικότητες που απαιτούνται για τις εργασίες Λ & Σ.

3.2.8    Φέρνοντας εξειδίκευση και προσωπικό από «έξω», θα δίνετε την ευκαιρία στο προσωπικό σας να συνεργάζεται και να αποκτά νέες ικανότητες | δεξιότητες.                         

3.2.9    ΜΕΙΟΝΕΚΤΗΜΑΤΑ.

Μειονεκτήματα κατά της ανάθεσης υπηρεσιών προς τα «έξω», είναι: η απώλεια διεύθυνσης εργασιών Λ & Σ. Επιπλέον έκτακτα Κόστη, που δεν προβλέπονται είναι εξτρά. Επί πλέον κίνδυνος για την απώλεια ασφάλειας δεδομένων και εμπιστευτικότητας της επιχείρησης. Προβλήματα ποιότητας επιλογών ανταλλακτικών | Ανασφάλεια σε περίπτωση πτώχευσης της εταιρείας υποστηρικτικών Υπηρεσιών.  

 

Ερώτηση για συζήτηση: Έχετε ετοιμάσει προδιαγραφές και μια πλήρη περιγραφή για να βγάλετε προς τα «έξω» με διαγωνισμό, ανάλογες υποστηρικτικές υπηρεσίες;  

 

 

3.3 Οι συμβάσεις τρίτων:

Εδώ, συζητάμε την ανάδειξη υπεργολάβων παροχής υπηρεσιών υποστήριξης από «έξω».

Ο οικονομικός φορέας (η εταιρεία) που θα αναδειχθεί ανάδοχος, οφείλει να αποδείξει:   

3.3.1 Την καταλληλότητα του, παρέχοντας σχετική τεκμηρίωση αν είναι εγγεγραμμένος σε επαγγελματικά μητρώα οργανισμών ή ενώσεων, που τηρούνται στην Ελλάδα, ή σε κράτος μέλος της εγκατάστασης του για αγαθά και υπηρεσίες.

3.3.2 Την οικονομική και χρηματοοικονομική επάρκεια του, αναφέροντας τον ετήσιο κύκλο εργασιών για 3 συνεχή έτη, τον μέσο ετήσιο κύκλο εργασιών για τον αριθμό των 3 ετών. Σε περίπτωση που δεν είναι διαθέσιμες πληροφορίες για ολόκληρη την χρονική περίοδο αναφέρατε την ημερομηνία ίδρυσης | έναρξης της επιχείρησης.

Όσον αφορά τις χρηματοοικονομικές αναλογίες, (αναλογία μεταξύ περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων) αυτές θα πρέπει να δηλώνονται σαφώς και επαρκώς.

Ακόμη το ασφαλισμένο ποσό στην ασφαλιστική κάλυψη επαγγελματικών κινδύνων της αναδόχου επιχείρησης.

3.3.3 Την  Τεχνική και επαγγελματική ικανότητα αναφέροντας το πλήθος ανάλογων έργων που έχει εκτελέσει στο παρελθόν.

Ακόμη, αναφορά στο τεχνικό προσωπικό ή τις τεχνικές υπηρεσίες καθώς και την οργανωτική διάρθρωση.

Επίσης, τον τεχνικό εξοπλισμό και τα μέτρα για την διασφάλιση της ποιότητας, καθώς και τα μέσα μελέτης και έρευνας που διαθέτει.

Για σύνθετα προϊόντα ή  υπηρεσίες θα επιτρέπεται η διενέργεια ελέγχων από αρμόδιο επίσημο οργανισμό. 

Τηρούμενα μέτρα περιβαλλοντικής διαχείρισης από τον ανάδοχο, σύμφωνα με το εθνικό πρότυπο ΕΝ ΕΛΟΤ.

Αναφορά σε υπεργολαβίες τρίτων, υπό του αναδόχου, αναλυτικά με τις ικανότητες των υπεργολάβων.

3.3.4 Τα συστήματα διασφάλισης ποιότητας και πρότυπα περιβαλλοντικής διαχείρισης.

Ο ανάδοχος οφείλει να προσκομίσει πιστοποιητικά που έχουν εκδοθεί από ανεξάρτητους οργανισμούς που βεβαιώνουν ότι η επιχείρηση (ο ανάδοχος) συμμορφώνεται με τα απαιτούμενα πρότυπα διασφάλισης ποιότητας.

Ομοίως, και για σύστημα ή πρότυπα περιβαλλοντικής διαχείρισης.

 

 Ερώτηση για συζήτηση: Έχετε δημιουργήσει στον οργανισμό σας, ένα σύστημα παρακολούθησης των ανωτέρω καθώς και τρόπους μέτρησης της αποδοτικότητας των συμβάσεων σε τρίτους;

 

 

3.4 Διαχείριση των μηνυμάτων:

Ένα Κεντρικό σύστημα Αυτοματισμών του Κτιρίου (BACS) παρέχει τις σύγχρονες ευκολίες, εκείνες που είναι απαραίτητες για την διαχείριση των τεχνικών εγκαταστάσεων, όπως πιο κάτω:

 

3.4.1 Καταχώρηση Συμβάντων (System Events _ Data Logger).

Τα συμβάντα είναι ο κορμός της πληροφορίας καταχωρημένος με ημερομηνία και ώρα, καθώς και περιγραφή με κείμενο και κωδικό 13 χαρακτήρων.

Ανά πάσα στιγμή είναι δυνατή η αναζήτηση πληροφορίας από το ιστορικό παρελθόν του συστήματος BACS.

 

3.4.2 Καταχώρηση Επειγόντων μηνυμάτων (Alarm Viewer | Alarm Router | Alarm pop-up).

A. Simple Alarm – Απλοί συναγερμοί, δεν απαιτούν την αναγνώριση ή την επαναφορά. Απλά επιστρέφουν στην προηγούμενη κατάσταση όταν η συνθήκη επιστρέφει κανονικά (π.χ ένα φίλτρο αέρα που επιτηρείται). 

B. Basic Alarm – Πιο σημαντικά (π.χ απώλεια νερού) πρέπει να αναγνωριστεί ώστε μετά την επιστροφή στο κανονικό η εγκατάσταση να λειτουργήσει και πάλι.

C. Extended Alarm – Ακόμη πιο σημαντικό (π.χ απώλεια αέρα σε κλιματιστική) απαιτείται (α) Αναγνώριση και (β) Επαναφορά ώστε κάποιος να έχει επί τόπου εικόνα του κρίσιμου συμβάντος.

 

3.4.3 Καταχώρηση της Κατάστασης (Status Events – User Events).

Εδώ, απλά εμφανίζονται από το σύστημα BACS, μόνον οι αλλαγές στην λειτουργία, όπως Stop to Run, ή μηνύματα από έτερα συστήματα τρίτων.

Επίσης, User Events - είναι πράγματα που έχετε εσείς αλλάξει στους σταθμούς αυτοματισμού (απομακρυσμένα κέντρα ελέγχου) όπως Αναγνώριση συναγερμών, σίγαση συναγερμών, ή χρόνο-προγράμματα.    

 

3.4.3 Καταχώρηση μηνυμάτων Συντήρησης (User & Maintenance).  

Ο χρήστης καταχωρεί ώρες λειτουργίας για συντήρηση σε κάθε μηχανή που ελέγχεται από εντολή start/stop.

Αυτόματα το σύστημα δίνει προειδοποίηση για τις ώρες που έχουν παρέλθει ώστε να προγραμματίσετε την προληπτική συντήρηση με βάση την εκτίμηση των ωρών, που έχετε δώσει εσείς.

 

3.4.4 Καταχώρηση των Αναφορών (Reports).

Οι αναφορές είναι όλες προγραμματισμένες με βάση το Report Generator, και είναι διαθέσιμες ανά πάσα στιγμή, ώστε να εκδοθούν και μάλιστα να κατευθυνθούν σε τμήματα και διευθύνσεις μέσα στην επιχείρηση σας.    

 

 Ερώτηση για συζήτηση: Έχετε ξεκαθαρίσει ρουτίνες, όπως: «Τι θα γίνει, αν συμβεί εκείνο?».  

 

 

3.5 Πρωτόκολλα και Ημερολόγια Συμβάντων:  

Τα πρωτόκολλα στη διαχείριση των παγίων μιας ακίνητης περιουσίας, όπως ο τεχνολογικός εξοπλισμός πληροφορικής & επικοινωνιών | της ασφάλειας περιουσίας, καθώς και οι ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις, είναι τα πιο κάτω:

3.5.1 Όλα τα πρωτόκολλα δοκιμών και παράδοσης των Η/Μ εγκαταστάσεων σε πλήρη λειτουργία.

 

3.5.2 Όλα τα πρωτόκολλα εκπαίδευσης του προσωπικού.

 

3.5.3 Όλα τα πρωτόκολλα Υγιεινής και Ασφάλειας του προσωπικού.

 

3.5.4 Όλα τα πρωτόκολλα παραλαβής των συστημάτων κάτω από τα ευρωπαϊκά & εθνικά πρότυπα, όπως των Ανελκυστήρων, της Πυρόσβεσης, της Πυρασφάλειας, κλπ

 

3.5.5 Τα ημερολόγια Συμβάντων (Event Logs) είναι καταγραφές τεχνικών συμβάντων καταχωρημένες στο ημερολόγιο του συστήματος Ελέγχου Αυτοματισμών του Κτιρίου (BACS).

Αποτελούν ιστορικά στοιχεία, χρήσιμα, καθώς φέρουν ψηφιακή σφραγίδα αδιάβλητη (Electronic Signature) με όλη την πληροφόρηση για τον χρόνο και ώρα του συμβάντος.

Παράδειγμα, είναι οι κρίσιμοι τεχνολογικοί συναγερμοί από υψηλές | χαμηλές θερμοκρασίες, ή χαμηλές | υψηλές πιέσεις ή παροχές αέρα.

  

 Ερώτηση για συζήτηση: Έχετε στο νου σας, τέτοιους τεχνολογικούς συναγερμούς κρίσιμους για την επιχείρηση σας;   

 

 

3.6 Οι δείκτες απόδοσης:

Οι δείκτες απόδοσης των Η/Μ εγκαταστάσεων βγαίνουν από μετρητές κατάλληλα επιλεγμένους και τοποθετημένους.

Αφορούν καταναλώσεις ηλεκτρικούς ρεύματος, καυσίμων, κλπ.

H τεχνική διαχείριση των Κτιριακών αποθεμάτων (Facilities Management), σήμερα, δίνει έμφαση, πρώτον, στην θερμική άνεση των Χρηστών και δεύτερον, στην ελαχιστοποίηση του λειτουργικού κόστους (OP.EX).     

Για να καλυφθούν αμφότερες οι απαιτήσεις είναι αναγκαίες οι προσθήκες επιπλέον συστημάτων επάνω στο λειτουργικό σύστημα ενός BACS.

Παράδειγμα, το οικονομικό λειτουργικό σύστημα των Εγκαταστάσεων (Advanced Data Processing – APD).

 

 

Ένα λειτουργικό σύστημα ADP, αναλύει δεδομένα από τα όργανα αυτοματισμού του Κτιρίου (τιμές, μεταβλητές, μηνύματα) τα αντιπαραβάλλει ώστε να παράγουν σημαντικές αναφορές, όπως:

·       Ανάλυση των συνθηκών του περιβάλλοντος.

·       Προσδιορισμό της έκτασης θέματος για βελτιστοποίηση.

·       Ανάλυση των ακολουθιών μέσα στο σύστημα ελέγχου BACS.

·       Επαλήθευση του συστήματος BACS.

Παράδειγμα, εάν το λειτουργικό ADP χρησιμοποιηθεί ώστε να ελέγξει τα προφίλ των ομάδων - καταναλωτών ενέργειας επάνω σε μια χρονική περίοδο τότε θα φανεί καθαρά, πού (!) θα μπορούσαν να γίνουν οικονομίες, μέσα από μια ανά-διάταξη των αυτοματισμών.    

Επί πλέον, ένα λειτουργικό σύστημα Ελέγχου Καταναλώσεων, θα μπορούσε να προσδιορίσει ζητήματα υψηλών καταναλώσεων.

Θα μπορούσε να σας βοηθήσει ώστε να κατανείμετε δαπάνες και καταναλώσεις σε κατάλληλα κέντρα κόστους, εγκαταστάσεις, κέντρα κέρδους, κλπ, μετρώντας:

·       Μηχανήματα και τις καταναλώσεις αυτών.

·       Προσδιορισμός Πιθανών οικονομιών από εξοικονόμηση ενέργειας.

·       Υπολογισμούς δαπανών καταναλώσεων ενέργειας.

·       Έλεγχος εκπομπών των ρύπων.

 

 Ερώτηση για συζήτηση: Έχετε προσδιορίσει τους δείκτες αποδοτικότητας που είναι σε ισχύ στην επιχείρηση σας; 

 

 

 

Συνέχεια, στο επόμενο άρθρο.

 

 Η επαφή σας:

https://www.linkedin.com/in/chazapis/